不動産売却で生じる税金の種類とは？種類ごとの節税方法も解説！

不動産売却において、売主は売却代金を得るだけでなく、支払いも発生することをご存じでしょうか。
そのなかでも税金は大きな金額になりやすいため、上手に節税することが大切です。
今回は高知県高知市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却で生じる税金の種類や節税方法を解説します。

不動産売却で発生する税金の種類

不動産売却によって発生する税金は、以下の3種類です。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

この章では、それぞれがどのような税金であるのかをご説明したうえで、納付時期などをご紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益に課せられる税金の総称です。
所得税と住民税のほか、2037（令和19）年末まで復興特別所得税も含まれます。
譲渡所得税が課せられるのは利益に対してであり、売却で得たお金に対してではありません。
たとえば、不動産を3,000万円で売却したとしても、売却の経費や購入時の費用などを合計して3,000万円以上かかっている場合は赤字であり、譲渡所得税の納付は不要です。
一方、経費などが3,000万円未満の場合は利益が生じたこととなり、売却で得たお金から経費などを引いた金額に譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算方法は、次の章でご紹介します。
譲渡所得税の納付は、所得税と住民税で時期が異なるため注意が必要です。
所得税は、不動産売却の翌年2月中旬～3月中旬にかけて確定申告の際に支払います。
一方住民税は、確定申告後の5月ごろに届く納付書を使用して支払うか、給与からの天引きによって徴収されます。

印紙税

印紙税とは、契約書や手形などの作成者に課せられる税金のことです。
印紙税の額は、売買契約書に記載されている不動産の売却価格によって変動します。
売却価格ごとの印紙税の納税額は、次のとおりです。

• 500万円を超え1千万円以下のもの：1万円（5,000円）
• 1千万円を超え5千万円以下のもの：2万円（1万円）
• 5千万円を超え1億円以下のもの：6万円（3万円）

上記は売却価格として多い価格帯の抜粋であり、実際には1万円を超える不動産であれば、金額に応じた印紙税が発生します。
1万円以下で売却された場合は、印紙税は非課税です。
タイミングによっては印紙税に軽減税率が適用されることがあり、軽減税率が適用される場合、印紙税の額は上記の括弧内の金額になります。
印紙税を納めるタイミングは、売買契約の締結時です。
売却価格に応じた額の印紙を購入し、売買契約書に貼付して納めます。

登録免許税

登録免許税は、不動産取引においては登記の手続きにかかる税金です。
登記とは、不動産に関する権利を公的に記録することをいいます。
不動産売却時に売主全員がおこなう登記の手続きはありません。
売却時に登録免許税が必要なのは、売却のために不動産に残っていたローンを完済し、金融機関から抵当権を抹消してもらうケースです。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産の個数×1,000円がかかります。
登録免許税を納める時期は、ローン完済後、抵当権抹消の手続きをしたタイミングです。

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不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

不動産売却によって発生する税金のなかでも、譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため注意が必要です。
計算方法を確認し、支払いに備えておくと良いでしょう。
不動産売却時の譲渡所得税は、次の手順で計算します。

手順①利益が生じているか確認する

まず、いくらで売却したか（売却価格）、売却のためにいくらかかったか（譲渡費用）、その不動産はいくらで取得したのか（取得費）の3つを確認します。
それぞれの金額がわかったら「売却価格－（譲渡費用+取得費）」を計算し、課税譲渡所得を求めます。
課税譲渡所得が0円以下の場合は赤字となり、譲渡所得税は発生しません。
1円以上の場合は利益が生じているため、次の手順に進みます。

手順②課税譲渡所得から特別控除を差し引く

譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため、税負担を軽減できる特別控除が複数用意されています。
たとえば、要件を満たしたマイホームの売却では3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）が利用可能です。
課税譲渡所得から特別控除の金額を差し引き、0円になった場合は譲渡所得税はかかりません。
特別控除を利用しても0円を超える場合は、次の手順に進みます。

手順③課税譲渡所得に税率をかける

不動産売却における譲渡所得税の税率は、1月1日時点での不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得の対象です。

• 短期譲渡所得：39.63%（所得税30.63% 、住民税9%）
• 長期譲渡所得：20.315%（所得税15.315% 、住民税5%）

上記のほかに、2037年までは「基準所得税額×2.1％」の復興特別所得税が課せられます。
課税譲渡所得に上記の税率をかけたものが、譲渡所得税の金額です。

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不動産売却で節税するためのコツ

不動産売却で生じる税金は金額が大きくなりやすいため、上手に節税をする必要があります。
3種類の税金ごとの節税方法は、次のとおりです。

譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税は、状況に応じて複数の節税方法があります。
譲渡費用や取得費を忘れずに計上する
譲渡費用と取得費の額が増えるほど、課税譲渡所得は減ります。
そのため、譲渡費用や取得費として計上できるものを確認し、忘れずに計上することが大切です。
譲渡費用や取得費として計上できるものの例は、次のとおりです。

• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税（売主負担分）、解体費用、売却にともなう立ち退き料・違約金・名義書換料など
• 取得費：売却した不動産の購入・建築代金、購入手数料、設備費、改良費、取得にともなう各種税金・立ち退き料など

譲渡費用や取得費の詳細は、国税庁のウェブサイトで確認できます。
万が一取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上可能です。
ただし概算取得費は実際の取得費より少ないケースが多いため、取得費を証明できる書類を探すことをおすすめします。
特別控除や特例を利用する
譲渡所得税には複数の特別控除や特例があり、組み合わせて利用することも可能です。
たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は併用可能であり、3,000万円を控除したあと、軽減税率を適用できます。
ただし特別控除や特例の利用には、確定申告が必要です。
特別控除や特例を利用すると譲渡所得税が0円になるケースであっても、確定申告をしなくてはなりません。
タイミングを見計らって売却する
所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年超えの長期譲渡所得とでは、譲渡所得税の税率に2倍近い差が生じます。
不動産売却を急がないのであれば、1月1日で所有期間が5年を超えるタイミングを待って売りに出すのがおすすめです。
また先ほどご紹介した「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、所有期間が10年を超える場合に利用できます。
所有期間が10年近い不動産を売却するのであれば、こちらのタイミングも考慮すると良いでしょう。

印紙税の節税方法

売買契約書は売主と買主が所持する必要がありますが、どちらも原本でないといけないわけではありません。
どちらかが原本を、どちらかがコピーを所持することもできます。
売主がコピーを所持する場合は、売主分の印紙税はかかりません。
ただし、売買契約書に「売主はコピーを所持する」旨の1文を記載する必要があります。

登録免許税の節税方法

抵当権抹消時の登録免許税には、節税方法はありません。
不動産1個につき1,000円であり、土地と建物の抵当権を抹消する場合でも2,000円しかかからないため、大きな負担にはならないでしょう。

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まとめ

不動産売却では、譲渡所得税・印紙税・登録免許税が発生します。
譲渡所得税は売却によって得た利益に課せられるため、取得費や譲渡費用をしっかりと計上して課税譲渡所得を減らしましょう。
特別控除や特例を利用すると大きな節税効果が得られますが、利用するためには確定申告が必要です。
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